Chicagos kontorstorn säljs för småpengar

Kontorsskraporna i Chicago säljs nu för småpengar jämfört med vad de kostade under nollräntornas år. En fastighet på South State Street 401 bytte ägare för 4,2 miljoner dollar, ned från 68,1 miljoner 2016, enligt siffror som Fox Business hänvisar till. En annan fastighet i Loop, på South Wacker Drive 311, såldes för 45 miljoner dollar jämfört med 302 miljoner 2014 – en nedgång på 85 procent.

Rabatterna gäller inte bara omoderna och svåruthyrda hus. Fox Business rapporterar att en nyttjanderätt kopplad till Boeings långsiktiga närvaro på North Riverside Plaza 100 såldes för 22 miljoner dollar, ned från 165 miljoner 2005. En nyttjanderätt på West Adams Street 300 handlades för 4 miljoner dollar, jämfört med 51 miljoner 2012. Mönstret liknar nödförsäljningar i Dallas, St. Louis och San Jose samt i förorter som Newton i Massachusetts, där byggnader sålts för 50–90 procent under tidigare toppnivåer.

Det som har förändrats är inte ett enskilt hyresgästbeslut utan finansieringens räknekonst. Värdena i innerstadens kontorsmarknad bars upp av billig upplåning, förutsägbar beläggning och antagandet att centrala affärsdistrikt alltid skulle fortsätta suga upp tillväxten av tjänstemannajobb. Högre räntor gör omsättning av lån dyrare, medan distans- och blandarbete minskar den intäktssäkerhet som långivare och köpare tidigare behandlade som nära nog garanterad. När ett hus lån förfaller ställs ägaren inför valet att stoppa in nytt eget kapital, förhandla med banken eller helt enkelt lämna över nycklarna.

För städer som Chicago blir problemet snabbt kommunalt. Kontorstornen utgör en stor del av fastighetsskattebasen som finansierar skolor, kollektivtrafik och ordningsmakt. När taxeringsvärden faller kan gapet täppas till genom att skära i verksamhet, höja uttaget för andra skattebetalare eller flytta bördan till boende och företag som inte kan flytta. Varje alternativ är politiskt riskabelt, och den långsamma omprövningen av taxeringsvärden kan skjuta upp dagen för uppgörelse – tills ett faktiskt försäljningspris gör nedskrivningen omöjlig att bortförklara.

Banker och stadshus har dessutom gemensamma skäl att fördröja erkännandet. Att marknadsvärdera lån och byggnader kan utlösa brott mot lånevillkor, tvinga fram kapitaltillskott och påskynda en nedåtgående spiral i den lokala kreditgivningen. Att hålla värderingarna ”trögrörliga” undviker omedelbar smärta men fryser affärer och avskräcker nyinvesteringar, vilket lämnar innerstäder med samma vakanser och färre köpare som vill ta den första förlusten.

Samtidigt försöker Chicagos ledning hålla kvar symboliskt viktiga dragplåster. Fox Business noterar att Chicago Bears undersöker en flytt över delstatsgränsen till Indiana, där politiker lockar laget med en ny plan för en arena nära Wolf Lake i Hammond.

Ett hundraårigt hus i Printing House Row kostar nu mindre än ett medelhögt bostadshus.

Chicago tar fortfarande ut skatt på adresser som marknaden redan har prissatt om.